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2019年马会全年资料 楼市去库存要有耐心和方法

发布时间:2016-03-03 点击数:1267

我国房地产仍处于库存增长阶段(四大一线城市除外),去库存阶段还没有到来。当前的巨大库存是5年来逐步积累的结果,库存的去化也不可能一蹴而就,都需要足够的耐心。

    笔者认为,去库存需要在需求侧和供给侧双向发力,总的原则是扩大需求,同时抑制和改善供给。

    扩大和鼓励需求主要有金融、财税、行政等等方式。从金融政策看,当前货币政策相对宽松,利率不断下调,首付比例已有所下调,未来还有下调空间,限贷规定也可以考虑适当再松绑,可以积极谋划公积金贷款证券化,增加资金来源,优化改善公积金提取与贷款流程,稳步推进住房银行的设立,金融租赁要向房地产积极拓展,以上种种金融措施对提升房地产交易量将起到较明显的作用。财税政策方面,可以考虑适当推迟房产税,契税尚有减免优惠的空间,保障房建设上可考虑直接购买部分商品房,棚户区改造须加大货币补偿比例,促进拆迁户直接购买商品房。行政措施方面,主要是户籍要进一步放开,另外限购规定也可以考虑适当再放松一些。过去国家刺激住房需求往往有较大顾虑,主要是担心房价过快上涨,现在这个顾虑小多了,因为供应泡沫背景下适当刺激需求,一般不太可能引发房价快速上涨。

    供给侧是去库存的重点和难点所在。从历年来的调控效果来看,刺激需求和供给较易,抑制需求和供给较难。去库存必须在需求和供给两个方面同向用力,不能一方面在想方设法消化库存,另一方面土地还大量出让,这样去库存永远实现不了。对于地方政府来讲,当前财政收入增幅快速下滑,地方债务压力巨大,通过降低土地出让规模来积极消化供应泡沫执行起来相当有难度,但不控制问题更大,怎么办?主要办法是要有土地控制总指标考核,去库存要纳入地方领导干部重要考核内容,地方债务要中央解决部分,并积极开拓地方政府新的融资渠道,加快推进分税制改革,通过两创、服务业发展和产业升级来增强城市发展后劲,培养财税来源,减轻房地产依赖症。

    另外供给侧还有两点需要高度重视和改善。首先是改善城市公共资源的均等化配置,当前各城市中心区域开发量日渐减少,主要供应量都在新区、郊区和卫星城,库存主要也集中在这些区域,但这些区域学校、医院、交通、商业、菜市场等等公共设施和配套却普遍比较薄弱,较大影响了购房者的积极性。必须高度重视外围地区和新区的公共资源配套问题,这对去库存十分重要,一方面在规划上要更加科学和完善,另一方面要加快建设。

    其次,改善供给需要开发商积极转型。过去房地产形势好,导致开发商的内功修炼普遍不够,很多开发商还是以产品为导向,没有建立以市场为导向的经营体系。供应泡沫的形成与很多开发商对市场不敏感、盲目拿地盲目开发也有一定关系。在供应泡沫背景下开发商应该向制造业学习,下大工夫研究市场,研发出符合市场需求的各类房地产产品,创造和提升附加值,在服务上多做文章,积极和互联网结合,更多地采用快速周转、薄利多销、价格上随行就市的策略,对于部分亏损项目开发商要有壮士断腕、快速处理的决断,同时一定要谨慎拿地。另外,当前开发商普遍负债较高,部分企业资金紧张经营困难,资本市场应进一步放开对开发商的支持,增加开发商股本融资,降低资产负债率,加快行业并购整合力度,化解流动性风险。

    总之,去库存需要足够的耐心,不仅需要在需求侧给予支持,更需要在供给侧下大工夫;唯有如此,去库存的步伐才能加快,房地产才能对国民经济和民生改善发挥更加积极的作用。